Les 8 démarches administratives à faire pour acheter un terrain à bâtir (2025)

1. Consultez le PLU

Cela fait partie desétapes clés pour trouver un terrain à bâtir. Le Plan Local d’Urbanismefixe les règles d’aménagement et d’occupation des sols dans la commune et s’obtient en mairie.

Le PLU vous permet de savoir si le type de construction que vous envisagez est autorisé sur le terrain que vous convoitez.

À défaut de PLU pour les petites communes, c’est lacarte communale qui définit les terrains constructibles ou non.

2. Procurez-vous le certificat d’urbanisme

Il fait partie descritères pour bien choisir son futur terrain. Le certificat d’urbanismementionne les règles d’urbanisme applicables à un terrain. Vous devez demander à la mairie le certificat d’urbanisme opérationnel. Il précise si le projet mentionné est réalisable au cours des 18 mois à venir et donne les contraintes architecturales. C’est undocument indispensable pour déposer un permis de construire.

ATTENTION

Le fait que le terrain soit constructible et qu’il y ait un certificat d’urbanisme ne garantit pas pour autant l’obtention d’un permis de construire.

3. Consultez l’étude de qualité des sols

L’étude de sol préalable est obligatoire depuis le 1er octobre 2020 etprise en charge par le vendeur si le terrain est situé en zone de retrait-gonflement des sols argileux. Dans le cas contraire, elle est facultative.

Toutefois, construire une maison sur un terrain inadapté (pente, cavités souterraines, calcaire, rocaille, argile…) peut entraîner des frais de réhabilitation très importants. Il est donc conseillé à l’acheteur de faire réaliser, à ses frais, cette étude de qualité des sols par un professionnel.

4. Informez-vous sur les risques liés à l’environnement

Les zones à risques (inondation, avalanche, glissements de terrain…) sont répertoriées dans leplan de prévention des risques naturels (PPRN) disponible en mairie.

En parallèle, le vendeur doit obligatoirement fournirl’état des risques et pollution (ERP) qui informe l’acheteur sur les dangers éventuels liés au terrain :

• L’exploitation d’une mine
• La présence d’une source de pollution (élevage porcin, incinération de déchets…)
• Le risque sismique
• Le niveau de gaz radon

Vous pouvez aussi consulter tous ces risques sur le siteGéorisques.

5. Renseignez-vous sur la viabilisation du terrain

Si le terrain est viabilisé, il est déjà raccordé aux différents réseaux (eau, électricité, gaz, téléphone, évacuation des eaux usées). C’est le cas des terrains en lotissement.

Unterrain isolé (c’est le terme pour parler d’un terrain hors lotissement) est souvent non viabilisé. C’est à l’acheteur de prendre en charge les frais de raccordement. Il est conseillé de demander des devis auprès des fournisseurs.

Si le raccordement àl’assainissement collectif (tout-à-l’égout) est impossible, il est obligatoire d’installer un système d’assainissement individuel (fosse septique). À l’inverse, si le raccordement au tout-à-l’égout existe, vous avez l’obligation de vous y raccorder dans un délai de 2 ans.

6. Vérifiez les limites du terrain et les servitudes

Le cadastre recense les propriétés foncières avec leurs limites et leur superficie. Vous pouvezconsulter le plan cadastral en ligne. Néanmoins, le cadastre doit être considéré comme une estimation.

Pour obtenir les limites juridiques de votre terrain, il est nécessaire de procéder à un bornage. Cette opération est effectuée par ungéomètre-expert et permet de définir la surface constructible.

Quand il s’agit d’un terrain en lotissement, le bornage est déjà fait par le vendeur. Pour un terrain isolé, il est conseillé de le faire. Dans ce cas, les frais sont partagés entre les propriétaires des terrains voisins.

Il est aussi important de vérifier si des servitudes existent :

• Servitude privée : droit de passage d’un voisin par exemple
• Servitude d’utilité publique : passage de canalisations

Les servitudes peuvent figurer dans les documents d’urbanisme ou dans un acte notarié.

7. Signez un avant-contrat

L’avant-contrat fait suite à une offre d’achat déposée par l’acheteur. Il prend la forme d’unepromesse unilatérale de vente (signée uniquement par le vendeur) en cas de terrain en lotissement et tant que le vendeur n’a pas reçu le permis d’aménager par le lotisseur.

En cas de terrain hors lotissement, vendeur et acheteur signent uncompromis de vente.

L’avant-contrat mentionne les informations suivantes :

• L’identité du vendeur et de l’acheteur
• La description détaillée du terrain
• S’il existe des servitudes ou une hypothèque
• S’il y a eu un bornage
• La date de signature chez le notaire pour l’acte définitif
• Le mode de financement (prêt immobilier)
• Le prix du terrain, les honoraires, lesfrais de notaire
• Le dépôt de garantie

BON À SAVOIR

Le droit de rétractation de l’acheteur ne s’applique pas en cas de terrain hors lotissement. Pour un terrain en lotissement, le délai de rétractation est de 10 jours.

Il est fortement recommandé depasser par un notaire afin d’inclure des conditions suspensives pour annuler la vente, par exemple dans les cas suivants :

• Non-délivrance du permis de construire
• Non-obtention du prêt
• Surcoût maximal accepté en cas de réhabilitation du terrain nécessaire

Un acompte est souvent demandé lors de la signature de l’avant-contrat, entre 5 et 10 % du montant de la vente, et bloqué sur un compte jusqu’à la signature de l’acte de vente.

Des documents doivent être annexés au compromis de vente :

• l’état des risques et pollution,
• l’étude de sol si elle est obligatoire,
• l’état des nuisances sonores aériennes s’il s’agit d’une zone de bruit,
• pour un terrain en lotissement, le cahier des charges et le règlement de copropriété.

8. Signez l’acte de vente définitif

Lorsque tous les délais d’obtention sont écoulés et, après achèvement des équipements collectifs en cas de lotissement (eau, électricité, voirie), l’acte de vente authentique est signé chez le notaire.Il reprend toutes les informations de l’avant-contrat et déclenche le paiement du solde, la déduction de l’acompte et le paiement des frais de notaire. Le nouveau propriétaire se voit remettre sontitre de propriété.

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